Contrat de bail en suisse


Contrat de bail en suisse

Contrat de bail en Suisse

En droit suisse, un bail est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien immobilier, d'équipement ou d'installations pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.

Sommaire

Cadre légal

Le bail à loyer est régi par le Code des Obligations (art. 253 à 274).

Obligations du bailleur

  • Céder l’usage de la chose à temps
  • Remettre la chose dans un état approprié
  • Entretenir la chose. (ATTENTION : l’entretien est à la charge du locataire)
  • Payer les charges et les impôts dû à la chose
  • Assurer au(x) locataire(s) un usage tranquille et sûr de la chose.

Si le Bailleur ne délivre pas la chose à temps, le locataire peut  :

  • Demander l'exécution du contrat (forcer le bailleur à prendre rapidement les mesures nécessaires pour mettre la chose à disposition ).
  • Se départir du contrat

Si le Bailleur ne délivre pas la chose dans un état approprié, le locataire peut  :

  • Demander la réparation de la chose
  • Une réduction du loyer
  • La résiliation du contrat

En cas de faute de la part du Bailleur, le Locataire peut, en plus

  • Demander des dommages-intérêts

Obligations du Locataire

  • Payer le loyer
  • Maintenir la chose en état (entretien)
  • Signaler sans délais les défauts au bailleur.
  • Tolérer les visites du Bailleur.

Si le locataire a un retard dans le paiement du loyer, le Bailleur peut

  • Exiger le paiement du loyer un trimestre à l’avance au lieu d’un mois.
  • Poursuivre son locataire.
  • Réaliser le dépôt de garantie à la banque. (le montant est normalement équivalent à trois loyers)
  • Résilier le bail et entamer la procédure d’expulsion. À condition d’avoir fixé par écrit un délai de paiement au Locataire et l’avertir qu’à défaut du règlement du loyer, il sera expulsé.

Les deux types de contrat de bail

Le bail à durée déterminée

Il s’agit d’un contrat de bail dans lequel une date de fin de location de la chose. Le contrat prend alors fin à la date convenue.

Le bail à durée indéterminée

Il s’agit d’un contrat de bail dans lequel il n’est pas convenu de dates de fin de location. Le contrat se renouvellera alors tacitement chaque année. Pour résilier ce type de contrat, il faut envoyer la lettre de congé quatre mois avant l’échéance contractuelle.

Lorsque la chose est le logement familial, la lettre de congé doit être signée par les deux conjoints Le bailleur qui désire résilier le contrat de bail doit utiliser la formule officielle agréée par le canton.

Autres

  • Si le locataire veut résilier le contrat avant l’échéance légale, il doit envoyer une lettre de résiliation au bailleur et il doit lui même présenter un locataire de remplacement solvable et disposé à reprendre la location de la chose sans délais et aux même conditions. Néanmoins, si le contrat de bail est conclu par plusieurs personnes, la lettre de résiliation doit être signée par tous les co-signataires du bail (membres du couple ou colocataires).
  • Le locataire ne doit pas cesser de payer son loyer pour faire pression sur le bailleur. Car dans ce cas, il se met en demeure et donne donc l’autorisation au bailleur de résilier le contrat. Le locataire peut, par contre, consigner son loyer dans un compte prévu à cet effet.
  • Une augmentation doit respecter la formule officielle, elle doit indiquer les motifs de la hausse, elle ne peut être notifiée que pour l’échéance du contrat, elle doit parvenir au locataire au moins 10 jours avant le délai de résiliation, elle ne doit pas contenir des menaces de résiliation.
  • En cas du décès du locataire, le décès ne met pas un terme automatique au bail. Celui-ci "passe" aux héritiers qui en deviennent titulaires ensemble. Néanmoins, la loi prévoit dans ce cas un délai de résiliation spécial qui permet de le résilier pour la fin d'un trimestre avec un préavis de trois mois. Les héritiers peuvent bien évidemment aussi passer la résiliation anticipée ordinaire avec les obligations inhérentes à celle-ci. La résiliation de bail, quelle qu'elle soit, doit être signée par tous les héritiers ou un représentant de ceux-ci, mais dûment autorisé.

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