Bulle immobilière américaine


Bulle immobilière américaine

Bulle immobilière américaine des années 2000

La bulle immobilière américaine des années 2000 était une bulle immobilière observée à l'échelle nationale aux États-Unis sur l'ensemble du marché immobilier américain et en particulier en Californie, Floride, Nevada, Oregon, Colorado, Michigan, les états du nord et du sud-ouest. Au niveau national, un sommet a été observé début 2005 au niveau de l'indice des prix immobiliers. Le déclin initié début 2006 par la crise des subprimes se poursuit toujours à l'heure actuelle avec la plus large baisse observée le 30 décembre 2008 par l'indice Case-Shiller des prix immobilier[1] . L'accroissement des saisies et des expropriations en 2006-2007 suite à la baisse des prix a provoquée la crise financière de 2007-2008 impactant les différents catégories du secteur des prêts hypothécaire américains (crédits "subprime", Alt-A, prime). En octobre 2007, le secrétaire du trésor américain, à l'époque Henry Paulson, a qualifié l'explosion de la bulle immobilière comme "le risque le plus important pour notre économie"[2]. L'explosion de la bulle immobilière a eu non seulement un impact direct sur la valeur nette des habitations mais également sur le marché hypothécaire américain, les promoteurs, les constructeurs, les commerces de détail spécialisés, les hedge-funds ainsi que les banques étrangères[3] provoquant une récession à l'échelle nationale puis mondiale. Les craintes liées aux larges possibles conséquences sur l'économie américaine de l'explosion de la bulle immobilière américaine ont amené le président George W. Bush et le président de la réserve fédérale Ben Bernanke a procédé à un sauvetage limité des propriétaires en difficulté pour rembourser leur crédit hypothécaire[4]. En 2008, le gouvernement américain a alloué 900 milliards de $ en prêts et sauvetage diverses dont environ la moitié de somme aux agences quasi-gouvernementales : La Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) et la "Federal Housing Administration"[5].

Sommaire

Contexte

Graphe de l'économiste Robert Shiller confrontant l'indice historique des prix de l'immobilier américain ajustés par rapport à l'évolution de la population, les coûts de construction ainsi que les taux d'intérêts du trésor américain à 10 ans. Ce dernier est extrait de la seconde édition Exubérance irrationnelle, 2nd ed[6]. Robert Shiller a montré qu'en tenant compte de l'inflation, les prix ont augmenté de 0.4% par an durant la période 1890–2004 et de 0.7% par an durant les années 1940–2004, tandis que les données de l'administration américaine (US Census Data) de 1940–2004 suggère plutôt un accroissement de 2% par an de la valeur des biens immobiliers.

Une bulle immobilière peut survenir à l'échelle locale ou globale au niveau d'un marché immobilier. Les dernières phases de la bulle sont caractérisées par des hausses rapides de la valeur des biens jusqu'à atteindre des niveaux irrationnels par rapport aux revenus, au ratio prix/loyer et enfin par rapport aux différents indices de solvabilité. Cette phase est généralement suivie d'une baisse générale des prix immobiliers laissant les acquéreurs dans une position d'équité négative où la dette liée au prêt immobilier est bien supérieure à la valeur du bien immobilier. Les causes sous-jacentes d'une bulle immobilière sont complexes. De nombreux facteurs ont été suggérés par les économistes comme des taux d'intérêts faibles, une politique accommodante de prêts de la part des banques et enfin une fièvre spéculative[3],[7][8],[9],[10]. Cette bulle peut-être reliée à celle du marché action de la nouvelle économie des années 1990[6],[11],[12],[13],[14]. La bulle immobilière américaine coïncide également avec de nombreuses autres observées au Royaume-Uni, Espagne, France, Belgique, Pologne, Hongrie, Roumanie, Ukraine, Russie, Maroc, Hong Kong et la Corée du Sud[15],[16],[17] qui pour le marché américain a commencé en 2004 – 2005[18],[19][20][21],[22][23]. L'ancien responsable de la banque centrale centrale américaine Alan Greenspan qui a fortement baissé les taux d'intérêts à court terme afin de limiter la récession de 2001-2002 a reconnu le fait qu'il existait une bulle au niveau de l'immobilier[24],[25] et il a également admis, au début de la crise des subprimes, "Je n'en ai pris conscience que très tardivement en 2005 et 2006 "[26]. La crise des subprimes a été engendrée par l'impossibilité pour un grand nombre de propriétaires de rembourser les traites lorsque le taux variable de leur prêt, initialement beaucoup plus bas lors de la période promotionnelle, s'est ajusté au taux usuel du marché. Le président-directeur général de l'agence hypothécaires Freddie Mac, Richard Syron, a reconnu, "Il y avait une bulle"[27], ainsi que l'économiste de l'université de Yales Robert Shiller préviennent que le prix des biens immobiliers est surévalué et que la correction durera des années avec probablement plusieurs milliers de milliards de $ de pertes sur la valeur des biens immobiliers[27]. Greenspan alerte sur une large baisse possible à deux chiffres des biens immobiliers, bien supérieure à celle envisagée par la plupart des personnes "[25]. Les problèmes au niveau des accédants à la propriété possédant un bon historique de crédit apparaissent mi-2007 provoquant une mise en garde du plus large prêteur américain Countrywide Financial qu'une reprise dans le secteur ne pourrait pas être espérée au moins avant 2009 parce que les prix baissaient à un rythme jamais observé sauf peut-être durant la grande dépression[28]. L'impact de l'explosion de la valeur des biens immobiliers sur l'économie américaine depuis la récession de 2001-2002 a été un important facteur de reprise économique parce qu'une part significative du boom de la consommation des ménages a été reliée à l'explosion du refinancement hypothécaire qui a permis à de nombreuses personnes à la fois de réduire le montant de la traite de leur prêt immobilier avec des taux d'intérêts plus bas et d'extraire de l'équité de leur maison, la valeur de cette dernière ayant fortement augmenté[7]. Généralement, il est souvent admis qu'une bulle ne peut détectée qu'après-coup par les nombreux acteurs lors de la phase de correction et du retour vers la tendance historique.

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Chronologie

Identification de la bulle immobilière

Bien qu'il soit communément admis, qu'une bulle spéculative est difficile à identifier avant son explosion, plusieurs économistes ( principalement fin 2004 et au début 2005) en observant de nombreux facteurs économiques ont déclaré qu'il y avait une bulle immobilière aux États-Unis[6],[17][29],[30],[31],[32],[33],[34]. Néanmoins, le fait qu'il n'y aurait pas eu de mises en garde au sujet d'une possible crise ont été balayées en août 2008 dans le The New York Times qui relate le fait que Richard F. Syron, le président général de Freddie Mac a reçu une note de David Andrukonis, l'ancien responsable de la gestion des risques en 2003 sur le fait que Freddie Mac finançait des prêts risqués qui menaçait la stabilité financière de Freddie Mac. Dans cette note, Mr. Andrukonis a écrit que "ces prêts seraient susceptibles de causer un énorme risque financier et sur la réputation de l'entreprise et du pays"[35]. L'article révèle que plus deux douzaines de haut responsables ont reconnu que Mr. Syron avait simplement décidé d'ignorer ces mises en garde. D'autres avertissements datent de 2001 lorsque le gouverneur de la réserve fédérale Edward Gramlich pose la question des risques causés par les prêts à risques dits subprimes[36]. L'agence Reuters rapporte en octobre 2007 qu'un analyste de Merrill Lynch a émis des craintes sur le fait que des entreprises pourraient souffrir de leur investissements dans les prêts subprimes. Le magazine Economist spécifie que "la hausse mondiale des prix immobiliers est la plus grande bulle de l'histoire "[37] impliquant que toute explication de la bulle immobilière doit tenir compte de causes globales mais également de facteurs spécifiques à ceux des États-Unis. Le responsable de la Réserve Fédérale, Alan Greenspan a déclaré mi-2005 qu'au minimum, il a y au minimum un peu de mousse (au niveau du marché immobilier américain… Il est difficile de ne pas voir qu'il y a localement de nombreuses bulles; en 2007, Greenspan admettra que le terme mousse était un euphémisme de bulle"[25]. Au début 2006, le président Bush déclara au sujet du boom immobilier: " si les maisons deviennent trop chères, les gens arréteront d'acheter…l'économie doit être cyclique "Modèle:Fact. Sur la base des statistiques du marché immobilier qui indiquent un déclin du marché, des ventes en baisse, une augmentation du stock de logements mis en vente, des prix médians en baisse et l'augmentation du taux de défauts, , des économistes ont conclu que la correction au niveau du marché immobilier américain a commencé en 2006[38],[39] Un article extrait du magazine Fortune en mai 2006 déclare que " la grande bulle immobilière a finalement commencé à dégonfler… Dans de nombeuses parties du pays, les listes de baisse de prix ont remplacées les listes d'attente ou les banales enchères pour la révervation d'appartements[19]

Le chef économiste de Freddie Mac et le directeur du centre des études immobilières de l'université de Harvard Harvard University's Joint Center for Housing Studies (JCHS) ont nié l'existence d'une bulle immobilière à l'échelle nationale et ont exprimé des doutes sur le fait qu'un déclin significatif des prix immobiliers fût possible au vu de la hausse des prix depuis la dépression des années 1930 Great Depression et de l'anticipation de l'accroissement de la demande par la génération du Baby Boom et le taux bas de chômage[40],[41],[42] Néanmoins des voix se sont exprimées sur le fait que financement reçu par le JCHS par l'industrie immobilière ont affecté son jugement[43] David Lereah, le précédent chef de l'association des agents immobiliers National Association of Realtors (NAR) a distribué le rapport anti-bulle en août 2005 afin de " répondre aux accusations irresponsables faîtes par les médias et les universités locales "[44] En autre, le rapport déclare que "la population ne doit pas être inquiète sur le fait que les prix immobiliers augmentent plus rapidement que les revenus des ménages" et qu'il n'existe aucun risque d'une bulle immobilière au vu de la demande sur le marché immobilier et d'autres facteurs économiques prévisibles, et qu'un ralentissement dans la croissance des prix immobiliers peut être envisagé mais dans de nombreuses régions, la pénurie va persister et les prix immobiliers sont susceptibles de continuer à croître par rapport aux normes historiques"Modèle:Fact. À la suite de rapports indiquant un déclin rapide des ventes et une baisse des prix en août 2006[45],[46] Lereah a admis qu'il envisageait "que les prix immobiliers baissent de 5% à l'échelle nationale, plus dans certains marchés moins dans d'autres. Dans d'autres métropoles comme en Floride et en Californie où les prix ont atteints des sommets pourraient subir un atterrissage dur "[22]

Les ventes nationales ainsi que les prix baissent de manière dramatique en mars 2007 — le déclin le plus important depuis 1989 et la crise des Savings and Loan crisis. Selon les données de la NAR, les ventes étaient en baisse de 13% de 482,000 par rapport au sommet de 554,000 en mars 2006, et le prix médian national a baissé de 6% de $217,000 par rapport à $230,200 en juillet 2006[23].John A. Kilpatrick de Greenfield Advisors dont les propos sont rapportés par Bloomberg News le 14 juin 2007 établit le lien entre le nombre croissant de personnes dont leurs maisons sont repossédées par les banques et au niveau local la baisse des prix immobiliers : Vivre dans un région où de nombreuses personnes perdent leurs maisons peut engendrer une baisse de 10 à 20% de la valeur du bien immobilier…dans certains cas cela laisser le propriétaire le laissant en équité négative. Les maisons juste à côté vont être touchées "[47]. Le sénat américain Banking Committee mène des auditions sur la bulle immobilière et les pratiques de prêts immobiliers en 2006, intitulé "La bulle immobilière et son implication pour l'économie" and "Estimation du risque: Assessing Non-Traditional Mortgage Products". A la suite de la crise des subprimes et l'explosion de l'industrie financières des prêts subprimes en Mars 2007, le sénateur Chris Dodd, responsable du Banking Committee auditionne les responsables de cinq firmes de prêts à risques afin de témoigner et d'expliquer leur politique d'offre de prêts. Le sénateur Dodd a déclaré que les pratiques de prêts prédatrices a mis en danger des millions de propriétaires[10]. Les sénateurs démocrates comme le Charles Schumer de New York ont également proposé un sauvetage par le gouvernement fédéral des emprunteurs de prêts à risque de manière à sauver ces propriétaires qui risquent de perdre leur résidence[10].

Causes de la bulle immobilière

Bulle nationale ou bulles locales ?

Prix immobiliers ajustés de l'inflation aux États-Unis par États (Période 1998-2006)

L'augmentation des prix immobiliers a été non-uniforme ce qui a fait dire à certans économistes dont l'ancien responsable de la FED Alan Greenspan que les États-Unis ne connaissaient pas une bulle à l'échelle nationale en soi mais un certain nombres de bulles localisées[48]. Néanmoins, en 2007, Greenspan admis qu'il y avait effectivement une bulle immobilière et que l'ensemble de l'écume formée s'est agglomerée en une bulle unique "[25]. Malgré des politiques accomandantes de prêts et de faibles taux d'intérêts, de nombreuses régions ont subies une hausse très limitée durant la bulle. Sur les 20 plus grandes métropoles suivies par l'indice immobilier S&P/Case-Shiller, six (Dallas, Cleveland, Detroit, Denver, Atlanta, et Charlotte) ont était l'obet d'une hausse de moins de 10% ajustée de l'inflation en 2001–2006[49]. Durant la même période, 7 métropoles (Tampa, Miami, San Diego, Los Angeles, Las Vegas, Phoenix, et Washington DC) se sont appréciées de plus de 80%. Néanmoins, les bulles immobilière ne sont pas observées toujours au même endroit et à la même époque. Par exemple, à San Diego et à Los Angeles, il a déjà été observé des hausses de prix très importantes durant le boom des années 1990 tandis que les bulles à Las Vegas aet à Phoenix ne se sont développées qu'en 2003 et 2004 respectivement.

Paradoxalement, lors du dégonflement de la bulle immobilière[50], dans des métropoles (comme Denver et Atlanta), des taux élevés de saisie ont été observés bien qu'ils ont été relativement épargnés par la bulle immobilière. Ce phénomène a également était observé dans certains villes de la Rust Belt comme Detroit[51] et Cleveland[52], où des écomonies relativement faibles à l'échelle locale ont produit une hausse modeste des prix durant les années 2000 et un déclin significatif et un taux de saisie important en 2007. En janvier, la Californie, le Michigan, l'Ohio et la Floride étaient les états avec des taux très élevé de saisies. En juillet 2008, les prix en glissement annuel ont baissé dans 24 des 25 métropoles américaines, la Californie et le Sudouest subissant les plus grandes baisses de prix. Selon les statistiques, uniquement Milwaukee a vu une hausse des prix après juillet 2007[53].

Effets Collatéraux

La hausse sans précédent des prix immobiliers entre 1997 et 2005 a été à l'origine de larges effets au niveau de l'économie des États-Unis:

  • L'effet le plus important est sur le marché de la construction de maisons neuves. En 2005, 1,283,000 nouvelles maisons ont été vendues par rapport à une moyenne de 609,000 par an durant la période 1990-1995[54]. Les constructeurs les plus importants comme D. R. Horton, Pulte et Lennar ont vu le sommet de leur capatalisation boursière et de leurs bénéfices en 2004-2005.Les actions de D. R. Horton's sont montées de 3 $ au début des années 1997 à un plus haut de 42,82 $ le 20 juillet 2005. Les bénéfices de Pulte Corp's ont augmentés de 2.33 milliards en 1996 à 14.69 milliards en 2005[55],[56],[57]
  • Extraction d'équité- les prêts basés sur l'équité immobilière et le refinancement ont grossi de manière considérable depuis le début des années 1990. Selon les estimations de la Réserve fédérale, en 2005 les propriétaires ont extrait 750 milliards d'équité de leurs maisons (par rapport à un niveau de 106 milliards en 1996), dépensant les 2/3 pour de la consommation personnelle, travaux d'embelissement de la maison et les dettes de cartes de crédits[58].
  • Il est largement admis que la croissance d'activité économique produit par le gonflement de la bulle immobilière en 2001-2003 a permis d'éviter une récession très importante de l'économie américaine à la suite de l'explosion de la bulle Internet[59]
  • La croissance rapide des prix et l'exacerbération des différences de prix a forcé de nombreux résidents à fuir les centres hors de prix des zones métropolitaines engendrant une croissance explosive exurbs dans certaines régions. La population de Riverside County en Californie a quasiment doublé de 1,170,413 en 1990 à 2,026,803 en 2006 à cause de sa relative proximité des villes de San Diego et Los Angeles. Sur la côte Est, Loudoun County, Virginia près de Washington, DCa vu sa population tripler entre 1990 et 2006. Modèle:Fact

La correction du marché immobilier en 2006-2007 a invervé ses tendances Modèle:Fact. En août 2007, la valeur des actions de D.R. Horton et Pulte Corp ont baissé d'un tiers par rapport à leurs sommets respectifs, les ventes de résidences étant en forte chute. Certaines des villes et des régions qui ont était l'objet d'une croissance importante durant la période 2000-2005 ont commencé à un taux de saisies important[50]. Il a été suggéré que la faiblesse de l'industrie immobilière et la chute de consommation causée par l'extraction d'équité par les ménages américains pourrait aboutir à une récession[60]. En mars 2008, la société Thomson Financial constate que l'indice d'activité de la Réserve fédérale de Chicago pour février a envoyé le signal que la récession a probablement commencé…"[61]

Le prix des actions de Fannie Mae et de Freddie Mac s'éffondre en 2008 parce que les investisseurs sont inquiets de leur manque de capital pour faire face aux pertes de leur portefeuille de 5000 milliards de prêts et de garanties.

Explosion du marché subprime

Article principal : Crise des subprimes.

Notes et références

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    Magazine Fortune concernant la bulle immobilière et les "zones de la mort"
    "Zone de la Mort" "Zone de Danger" "Zone de Refuge "
    Boston Chicago Cleveland
    Las Vegas Los Angeles Columbus
    Miami New York Dallas
    Washington D.C. / Northern Virginia San Francisco / Oakland Houston
    Phoenix Seattle Kansas City
    Sacramento Omaha
    San Diego Pittsburgh
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Livres

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Articles

Liens

Voir aussi

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