Valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est, en France, l'une des bases qui servent à l'établissement des taxes perçues au profit des collectivités territoriales : taxe d'habitation, contribution économique territoriale (remplaçant l'ancienne "taxe professionnelle"), taxe foncière sur les propriétés bâties ou non-bâties (c'est-à-dire les exploitations agricoles).

Pour la Belgique, voir : revenu cadastral

Élaboration de la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale est calculée par l'administration pour l'ensemble des immeubles. Chaque année, en janvier/février, l'État transmet aux collectivités territoriales le total des bases prévu pour chacune des quatre taxes afin que chaque collectivité puisse décider des taux d'imposition en fonction de ses besoins de financement.

Calcul et utilisation de la valeur locative cadastrale

Lors de la refonte du système des impôts locaux, le choix a été de retenir comme élément commun d'imposition la valeur locative des biens immeubles, seule la base de la taxe professionnelle comporte, pour certains contribuables, un deuxième élément qui est la valeur locative du matériel ou une fraction des recettes. Tous les biens immeubles n'étant pas loués, un système a été mis en place afin de déterminer une valeur dite valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale est donc le loyer théorique annuel que l'on pourrait tirer d'un bien en le louant dans des conditions normales.

Établissement d'une référence

Chaque parcelle et chaque local est évalué pour obtenir une valeur locative cadastrale. Cette valeur est une valeur de 1960 pour le non bâti (VLC60) et une valeur de 1970 pour le bâti (VLC70). Une étude des baux de location existants alors a été menée afin d'établir par commune :

• un zonage géographique des communes en zones locatives homogènes.
• des valeurs de référence ou de comparaison dans chaque zone locative pour chaque type et catégorie de biens.
  • En non bâti la distinction se fait entre les natures et les qualités de culture (pré, terre 1^er catégorie, terre 2^e catégorie, lande, forêt, terrains à bâtir, terrains d'agrément, etc.).
  • En bâti la distinction est faite entre d'une part, locaux d'habitation (appartement, maisons, dépendances avec des catégories pour tenir compte de la qualité des habitations) et d'autre part, les locaux commerciaux et les locaux industriels.
  • Pour le non bâti et les locaux d'habitation, la valeur de comparaison donne (en première approximation) un prix au mètre carré.
  • Pour les locaux commerciaux :
    • la VLC70 de ceux qui étaient loués au 1^er janvier 1970 est leur loyer à cette date s'il était normal ;
    • la VLC70 des autres est déterminée par comparaison à des locaux de même nature loués au 1^er janvier 1970 et inscrits sur des procès-verbaux communaux ;
    • la VLC70 de ceux pour lesquels il n'existe pas de termes de comparaison est déterminée à partir d'une estimation de leur valeur vénale ramenée au 1^er janvier 1970 à laquelle on applique un taux représentatif du rendement immobilier constaté à l'époque dans la région.
  • Pour les locaux industriels, la valeur locative est calculée chaque année à partir de leur prix de revient inscrit au bilan comptable, ou à défaut une VLC70 est calculée comme pour les locaux commerciaux.

Recensement des propriétés

L'ensemble des propriétés et les fractions de ces propriétés ont été recensées.

Pour les propriétés non bâties

• l'unité de calcul est la subdivision fiscale, partie de parcelle homogène quant à son affectation. Par exemple, si sur une parcelle il y a une partie en pré et une partie en verger alors les deux parties sont métrées et classées dans la nature de culture correspondante.
• la valeur de la parcelle correspond à la somme des valeurs des subdivisions.

Pour les propriétés bâties

• l'unité de calcul est le local. Un local est un ensemble construit pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte.
• Exemples :
  • un appartement = 1 local
  • un appartement + une chambre de bonne = 2 locaux
  • une maison = 1 local
  • une maison avec un garage les deux communiquant = 1 local
  • une maison avec un garage dans un bâtiment séparé = 2 locaux
• pour chaque local le propriétaire de l'époque, le propriétaire au moment de la construction, ou du dernier changement de consistance ou d'affectation, doit souscrire une déclaration détaillant la surface des locaux. À défaut l'administration l'établit à sa place
• les locaux sont classés par catégorie.

Calcul de la valeur locative

Les modalités de calculs sont nombreuses pour prendre en compte les différentes situations possibles. Les deux méthodes principales sont :

• Pour les propriétés non-bâties
  • VLC(60) d'une subdivision = surface de la subdivision par prix à l'hectare de la référence pour la nature de culture.
  • VLC(60) de la parcelle = somme des VLC60 des subdivisions.
• Pour les propriétés bâties
  • La surface réelle du local est pondérée

Ainsi les éléments pris en compte sont la surface réelle, les éléments dits « de confort » (eau, gaz, électricité, sanitaires...), le nombre de pièces chauffées. Entrent également dans le calcul des coefficients permettant de prendre en compte l'état et la situation du local.

• • VLC(70) = surface pondérée * prix au mètre carré pondéré du local de référence.

Consultation de la Commune

Une commission communale des impôts directs (CCID), représentative des différentes catégories de contribuables, donne annuellement un avis sur les VLC70 envisagées par l'administration en cas de créations ou de modifications.

Depuis 2010, une commission intercommunale des impôts directs(CIID) peut être créée par les communautés de communes ou d'agglomération qui perçoivent la contribution économique territoriale (anciennement la taxe professionnelle) à la place de leurs communes membres. Les CIID sont consultées à la place des CCID des communes membres sur les VLC70 envisagées pour les locaux commerciaux, les CCID des communes membres restant compétentes pour les VLC70 envisagées pour les locaux d'habitation.

Adaptation de la VLC60 et de la VLC70

Les valeurs locatives cadastrales ainsi calculées ne sont pas utilisées directement pour le calcul des impôts.

Un premier coefficient dit d'actualisation 1980 est appliqué. Ce coefficient est spécifique à chaque département et reflète l'évolution du marché locatif au niveau départemental entre 1970 et 1980. Il existe généralement un coefficient pour les locaux d'habitation différent de celui pour les locaux commerciaux. Il n'est pas utilisé pour calculer la base de la cotisation foncière des entreprises qui remplace en partie la taxe professionnelle à compter de 2010, aussi parle-t-on de VLF (valeur locative foncière) plutôt que de VLC.

Ensuite un coefficient de revalorisation nationale est appliqué annuellement (fixé par la loi de finances en fonction d'indices macroéconomiques).

La valeur locative qui est utilisée en 2010 est donc : VLC70 x coef actu x coef reval 81 x ... coef reval 2010 = VLC2010.

C'est une valeur locative actualisée et revalorisée.

Utilisation des VLC

La somme des VLC utilisables par collectivité et par type d'impôt (bases globales) est fournie à chaque collectivité. Ces dernières peuvent donc décider des taux à appliquer en fonctions de leur besoins et de la répartition de charges qu'elle souhaite mettre en place entre chaque impôt, les variation des taux entre impôts étant encadrés.

La VLC 2010 est utilisée pour l'établissement des impôts individuels :

• TF bâti : base d'imposition = 50 % de VLC2010
• TF non bâti : base d'imposition = 80 % de la VLC2010
• TH : base d'imposition = VLC2010 - abattements
• CFE : base d'imposition = VLF2010 - réductions éventuelles

Limites du système

Initialement il était prévu de procéder à une révision générale tous les six ans. La révision consiste en l'opération d'établissement d'une référence. L'opération initiale s'est avérée très lourde à gérer et les opérations de révision n'ont jamais eu lieu.^{[réf. nécessaire]}

En conséquence l'évaluation se fait toujours par rapport aux références de 1960 et 1970. Depuis ces dates le marché locatif d'une commune peut très bien avoir été modifié (par exemple une opération de réhabilitation d'un quartier peut changer totalement le marché locatif local). Plus généralement les conditions de confort moyen ont évolué, et le secteur locatif aidé (HLM) a fortement évolué.

Le système ne reflète donc plus la réalité du marché. Par exemple de nombreux centre-villes vétustes, faiblement évalués à l'époque, ont été rénovés depuis. Inversement, les immeubles HLM en périphérie des grandes villes, considérés comme de bon confort lors de leur construction, ont souvent été dégradés.

Les explications données ci-dessus montrent que la procédure est assez complexe et peu lisible pour un usager.

En 1990 (loi n° 90-669 du 30 juillet 1990 ECOX9000072L), une opération de révision et de modification des règles d'évaluation a été menée. L'intégration de cette opération, a été plusieurs fois reportée par le parlement.

Un calcul effectué par la DGFiP

Chaque année, les calculs pour établir la valeur locative cadastrale des immeubles bâtis et non bâtis sont effectués par les services de la DGFiP. Pour les immeubles qui n'ont fait l'objet d'aucun changement important en cours d'année, les valeurs locatives de l'année suivante sont revalorisées par des coefficient fixés annuellement par les Lois de Finances en fonction des indices macroéconomiques (taux de croissance, inflation, monnaie, etc.).

Critique

Lors de la création du système des impôts locaux, on a évalué la valeur locative cadastrale en tenant compte du rendement à l'hectare pour les propriétés non-bâties et du confort pour les propriétés bâties. Or, depuis les années 1960, ces deux éléments ont évolué.

De plus, on peut s'interroger sur l'existence d'une valeur locative objective, le loyer de chaque logement n'étant que le résultat d'une négociation particulière à armes plus ou moins inégales entre un propriétaire et un locataire. Lors de la tentative de révision de 1990, les enquêtes effectuées en Seine-Saint-Denis en vue de constituer les secteurs d'évaluation ont révélé, par exemple, que les logements des quartiers insalubres occupés par des familles défavorisées avaient des loyers généralement supérieurs à des logements confortables et de taille comparable occupés par des couples solvables, la vulnérabilité du candidat locataire ou le risque de loyers impayés pouvant donc permettre ou justifier un loyer plus élevé.

Les propriétés non-bâties

Avec les progrès de la science, les rendements agricoles ont considérablement augmenté, et les bases élaborées dans les années 1960 sont éloignées de la réalité.

Les logements

Le problème des logements est différent : en effet, dans les années 1960, les habitations à loyer modéré (HLM) étaient considérées comme particulièrement confortables et furent donc surcotées par rapport aux habitations des centre-villes qui ne disposaient alors pas de sanitaires individuels, de chauffage central, de double vitrage, etc. Avec les années, les choses ont évolué mais les bases sont restées les mêmes ce qui aboutit au fait que les logements sociaux ont une valeur locative cadastrale plus élevée que des habitations en centre-ville.

Tentatives de réforme de la valeur locative cadastrale

Plusieurs tentatives^{[réf. nécessaire]} ont été faites dans le but de réformer le système de la fiscalité locale et notamment de recalculer les valeurs locatives cadastrales mais rien n'a abouti. Il persiste cependant quelques aménagements à la marge.

Un système difficile à réformer

Une loi du 31 juillet 1990 avait permis d'envisager une refonte du système, avec notamment une partie de la taxe d'habitation assise sur le revenu, et des travaux préparatoires de remise à plat des valeurs locatives au 1^er janvier 1990. Les conséquences auraient été, en particulier, une baisse des impositions pour les logements H.L.M. et des augmentations très importantes pour les logements du secteur privé qui étaient situés dans des communes comptant une forte proportion d'H.L.M. Faute de volonté politique d'assumer ces transferts entre les contribuables, ces travaux sont restés lettre morte.

Le Gouvernement envisage désormais une révision séparée des bases des locaux commerciaux, d'une part, et des locaux d'habitation, d'autre part.

Les élus locaux ont été ainsi consultés en juillet 2010 sur une prochaine révision des valeurs locatives des premiers qui reprendrait en grande partie les principes posée par la loi du 31 juillet 1990. Cette révision pourrait débuter fin 2011 pour être prise en compte en 2014 (cf. lien vers le dossier de l'AMF).

Les valeurs locatives des habitations ne seraient révisées que lors d'une seconde opérations.

La taxe d'habitation, vers un impôt sur le revenu

Le pourcentage du revenu consacré à la taxe d'habitation en fonction du revenu moyen en France^{[réf. nécessaire]} :

• si le revenu moyen est de 10 000 € par an, alors la part consacrée à la taxe d'habitation (basée sur la valeur locative cadastrale) est de 8 %.
• si le revenu moyen est de 100 000 € par an, cette part n'est plus que de 0,8 %.

C'est une des raisons pour lesquelles il avait été envisagé en 1990 de calculer la part départementale de la taxe d'habitation en fonction du revenu des occupants.

Ce projet ayant été abandonné, la taxe d'habitation a toutefois été plafonnée par la suite à 3,44 % du revenu pour les contribuables les moins riches.

Un obstacle à l'autonomie financière des collectivités territoriales

Le fait que les valeurs locatives cadastrales soient gérées par un service de l'État et que les variations des quatre impôts directs locaux soient encadrées par la loi est considéré par certains comme une limite à l'autonomie financière des collectivités territoriales inscrite à l'Art. 72-2 de la Constitution : « Les collectivités territoriales bénéficient de ressources dont elles peuvent disposer librement dans les conditions fixées par la loi [...] Les recettes fiscales et les autres ressources propres des collectivités territoriales représentent, pour chaque catégorie, une part déterminante de leurs ressources. »

D'autres considèrent que c'est une garantie de neutralité dans la fixation des bases et de protection des contribuables locaux, notamment de ceux qui ne résident pas dans la commune et ne peuvent peser sur les élections locales. Les avis donnés par les commissions communales des impôts directs tendent d'ailleurs parfois à surévaluer les résidences secondaires ou les locaux commerciaux.

Chaque année de nouvelles dispositions sont issues des lois de finances. Il existe ainsi un grand nombre de cas d'exonération (jeunes entreprises innovantes, immeubles implantés et activités exercées dans les zones franches urbaines…) dont la plupart sont prises en charge par le budget de l'État.

Utilisation fiscale à l'étranger

Les Belges qui possèdent une résidence secondaire en France doivent payer un impôt en Belgique sur cette maison soit, si la maison est louée, en déclarant la valeur réelle de la location, soit, si elle n'est pas louée, en déclarant la valeur locative cadastrale. Les deux valeurs doivent être diminuées des taxes foncières afin de ne pas être doublement imposé. Cette valeur peut être obtenue auprès de l'administration fiscale française^{[réf. nécessaire]}.

Voir aussi

• Cadastre de France
• Impôts locaux en France • Taxe foncière • Taxe d'habitation • Taxe professionnelle • Taxe d'enlèvement des ordures ménagères
• Finances locales en France
• Valeur locative