Résidence services seniors

Les résidences services seniors sont des résidences pour personnes âgées, en France.

Organisation

Les résidences services seniors s’adressent à des personnes âgées autonomes, valides et semi-valides de plus de 60 ans, qui désirent vivre en appartement ou en maison, tout en profitant de la convivialité et de la sécurité assurées par les équipes en place.

Elles sont constituées d’appartements individuels (de 1, 2, 3 ou 4 pièces) et de maisons de plain-pied. Elles ont pour objectif de procurer aux résidents une indépendance et de garantir une convivialité dans des lieux de vie adaptés et aménagés tels le restaurant, le salon ou l'espace forme. Elles sont sécurisées (accueil 7/7 jours, interphone, portails aux accès de la résidence,…) et adaptées à une clientèle senior (ascenseurs, équipement des appartements...).

Suivant leurs besoins, les résidents peuvent également choisir des services complémentaires : assistance 24 h sur 24, restauration à l'unité, en demi-pension ou en pension complète, ménage, blanchisserie, etc.

Est-il nécessaire de rappeler que le concept de résidence avec services n’est pas celui d’une maison de retraite ni celui d’une résidence médicalisée. Créé à la fin des années 1970, ce concept reste destiné à une population de personnes retraitées, autonomes, indépendantes et désireuses de vivre autrement et sereinement leur retraite dans un environnement sécuritaire et à proximité de tout : des services, des loisirs, des Autres… C’est en quelque sorte vivre à l’hôtel comme à la maison, avec des services à disposition qui permettent d’échapper à quelques soucis du quotidien du fait de la pénibilité de certaines taches telles qu’ entretenir son jardin, assurer son ménage, faire la cuisine, faire les courses…. Les années passant, et l’espérance de vie grandissante, la clientèle des résidences avec services s’est déportée sur une tranche d’âge de 70 à 75 ans, puis 75 à 80, puis aujourd’hui une large fourchette allant de 75 à 90 ans, si tant est que l’autonomie et l’indépendance demeurent. Outre le fait de disposer en plus de son appartement, d’un ensemble de services et de loisirs, le principal critère de venue dans une résidence avec services reste la sécurité des biens et des personnes pour 95 % des personnes qui font le choix de ce style d’habitat. La restauration et la convivialité sont les deux critères suivants. Parmi les résidences avec services, on en trouve aujourd’hui de plusieurs types :* - Celles en copropriété verticales ou les résidents seront soit copropriétaires soit locataires d’un propriétaire bailleur (dans le cadre d’un bail de 3 ans ou de 6 ans – Loi du 6 juillet 1989) Dans ce cas les copropriétaires décident du fonctionnement de leur résidence en collaboration avec un Syndic élu par l’assemblée générale de la copropriété.

- Celles locatives, ou les résidents sont les locataires d’un propriétaire bailleur unique voire de plusieurs propriétaires. En général, dans ce type de structure, on retrouve une association de locataires type Association Loi 1901 qui parfois s’occupe du fonctionnement des services de la résidence

- Celles locatives, ou les résidents sont les locataires d’une multitude de propriétaires bailleurs qui ont acquis leur bien en vue d’une défiscalisation (souvent Loi Scellier Censi-Bouvard), lesquels propriétaires confient la gestion de leur résidence à un Exploitant spécialisé.

- Celles, en copropriété ou locative horizontale, sous la forme de petites maisons réunies autour d’un Club de services.

Les Résidences avec services Séniors font actuellement l’objet d’un intérêt croissant des opérateurs de l’immobilier et la démographie démontre que ce type de concept a des belles années devant lui.

Quelques sites traitant des seniors et de leur habitat http://www.capgeris.com/residence-service-899/ http://www.lemarchedesseniors.com/ http://www.lesresidencesservices.com/ http://www.sanitaire-social.com/residence_pour_personnes_agees.html

Financement

Chaque résident a la possibilité d'acheter ou de louer son appartement selon les modalités fixées par la résidence. Malgré les charges (rémunération du personnel et entretien des salons et parties communes), la résidence services est une solution souvent moins onéreuse qu'une maison de retraite pour les personnes âgées autonomes.

Régime Juridique en Copropriété

Les résidences services pour seniors en copropriétés bénéficient depuis la loi LME, d’un statut spécifique, destiné à faciliter la gestion de ces dernières et pérenniser ce type de résidences. Ce sont les principales règles attachées à ce statut qui sont rappelées.

LE REGIME LEGAL DES RESIDENCES AVEC SERVICES

La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL (Engagement National pour le Logement) par ses articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 tiennent désormais lieu de Régime Légal des Résidences avec Services.

Loi ENL modifiant la loi du 10 juillet 1965

Les articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis nouveau

« Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers. «Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

«Art. 41-2. Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41 1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques. «Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

«Art.41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. « Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

« Art.41-4.–Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

«Art 41-5. –Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services.»

Décret du 20 juin 2010 Article 22

Après l'article 39-1, il est inséré une section IV bis intitulée : « Dispositions particulières aux résidences-services » et comprenant les articles 39-2 à 39-7 ainsi rédigés : « Art. 39-2.-La convention prévue à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux.

« Art. 39-3.-Le bilan mentionné au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d'exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention. « Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l'article 11. « En cas de difficulté d'exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.

« Art. 39-4.-Lorsque le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services, il tient une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application.

« Art. 39-5.-Tous les litiges relatifs à l'exécution de la convention visée à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.

« Art. 39-6.-Pour l'application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l'instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.

« Art. 39-7.-La décision prise en application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n'étaient pas partie à l'instance à l'initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » Ces textes précisent donc le cadre légal Résidences services en copropriétés et notamment pour la loi ENL par:

L’EXTENSION DE L’OBJET DU SYNDICAT L’article 41-1 entérine la position exprimée par la Cour de cassation dans son arrêt du 10 mars 1993 : «Mais attendu, d’une part, que les dispositions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, n’excluent pas la mise en place de services collectifs et d’équipement commun destinés à assurer la jouissance de l’immeuble en fonction de la destination de celui-ci et qu’aucune disposition légale ne limite à cet égard la nature de ces services et équipements». Il précise que « ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers». Il en résulte a contrario que le syndicat peut aussi bien en assurer la fourniture par ses propres moyens.

L’INSTITUTION OBLIGATOIRE DU CONSEIL SYNDICAL L’article 41-2 impose l’institution d’un conseil syndical. Il permet à l’assemblée générale de « déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques». Mais il est clair que l’assemblée générale peut transformer, pour la gestion de ces services, le conseil syndical en « conseil d’administration » comme c’est le cas pour les syndicats de forme coopérative et, d’une autre manière, pour les associations syndicales.

LA RÉPARTITION DES CHARGES Il convient de distinguer, Les charges relatives aux services spécifiques créés réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 qui constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. Elles correspondent à: -des charges relatives à des parties communes au sens propres du terme: celles afférentes aux locaux utilisés pour ces services: restaurant, cuisine, etc. -des charges relatives aux éléments d’équipement et au matériel quand ils restent la propriété du syndicat, quel que soit le mode d’exploitation. -des charges de personnel. Ce dernier pouvant être affecté à des services mixtes, individualisés ou collectifs -des fournitures consommables Les dépenses afférentes aux prestations individualisées qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des charges individualisées, correspondant à la contribution payée lors de chaque utilisation ponctuelle des services. Elles peuvent être personnalisées soit par comptage, soit par paiement direct d’une manière ou d’une autre. Dans ce dernier cas, les charges personnalisées ne sont pas mises en répartition. Elles apparaissent dans la comptabilité générale du syndicat quand il exploite le service. Ces dépenses individuelles ne constituent donc pas une créance syndicale et leur recouvrement ne bénéficie ni des dispositions dérogatoires ni des garanties propres aux charges de copropriété (notamment privilège spécial du syndicat). Dans le cas de fourniture des services par un prestataire extérieur, il doit prévoir dans son contrat des clauses appropriées pour la garantie de ses créances.

LA SUPPRESSION DE SERVICES L’assemblée générale peut supprimer un service à la majorité prévue par l’article L 26, et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article, alors que le régime conventionnel, se référant au statut de la copropriété imposait une décision unanime. (art. 41-4 ) On trouve cette motivation dans l’article 41-5 qui permet de donner à ce coup de force un aspect judiciaire. Cette possibilité se trouve renforcée par l’art. 41-5, après que l'assemblée générale se soit prononcée, en offrant sur la demande de copropriétaires représentant 15 % au moins des voix, la possibilité de saisir le Juge statuant comme en matière de référé, si l’équilibre financier d’un service est gravement compromis Le magistrat peut alors décider soit la suspension soit la suppression du service

Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010

Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 est venu préciser les modalités d’application de la loi du 10 juillet 1965 en modifiant le décret du 17 mars 1967 pris en application de ladite loi en apportant des précisions quant au régime des résidences-services, en insérant en particulier les nouveaux articles 39-2 à 39-7 au décret de 1967.

Il précise (nouvel art. 39-2 du décret de 1967) ce que doit comporter la convention conclue entre une résidence-services et un prestataire pour fournir notamment des services de restauration, de surveillance ou de loisir (durée, renouvellement, dénonciation, modalités de surveillance par le conseil syndical, etc.).

Il énonce (nouvel art. 39-3 du décret de 1967) ce que doit contenir le bilan du conseil syndical par rapport aux services dispensés par des tiers, et prévoit qu’ “en cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées”.

Il indique (nouvel art. 39-4 du décret de 1967) que dans le cas de services dits intégrés (sans recours à un prestataire extérieur), le syndicat devra avoir une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005.

Il institue (nouveaux art. 39-5 et 39-6 du décret de 1967) des règles procédurales en cas de litiges nés de l’exécution des conventions.

Enfin, il précise (nouvel article 39-7 du décret de 1967) que dans l’hypothèse où un juge serait saisi par certains copropriétaires de la question de l’avenir d’un service dont l’équilibre financier serait gravement compromis, que la décision sera communiquée aux copropriétaires qui n’étaient pas partie à l’instance.

Un Syndicat fédérant les opérateurs

Le SNRA (Syndicat National des Résidences avec services pour Ainés) se propose de fédérer les gestionnaires de résidences avec services pour les Seniors. Créé fin 2010, le Syndicat National des Résidences avec services pour les Aînés regroupe les principaux acteurs du secteur des Résidences services pour Seniors, mode d’hébergement associant offre de services, sécurité et convivialité. Il a pour vocation de faire reconnaître les résidences services pour seniors comme un type d’habitat particulièrement adapté au vieillissement de la population. Il s’engage notamment à accompagner la professionnalisation de ses membres. http://www.snra.org/