Immobilier

L'immobilier est un terme générique, définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne communément les transactions s'opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses activités connexes telles que : la construction, la promotion, le conseil, l'urbanisme, l'architecture, la gérance, etc. Le droit et la finance sont des domaines d'activité indispensables au fonctionnement du marché de l'immobilier.

Sommaire

Étymologie

Un bien immobilier est un bien qui ne peut pas être déplacé, comme l'atteste sa racine latine (négation du verbe latin mobilis signifiant « qui peut être mu, remué »). Cela peut concerner un terrain nu (c'est-à-dire sans la moindre construction), un bâtiment ou une partie d'un bâtiment qu'il soit à usage d’habitation, de bureaux, de stockage, industriel ou encore à usage mixte.

Construction

Article détaillé : Construction.

La construction est l'action de construire un bien immobilier. Elle fait appel à des entreprises et des professionnels spécialisés.

Location

Transactions immobilières

Le marché immobilier est celui de l'achat, de la vente et de la location des biens immobiliers. Les ventes immobilières se font essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères, dans le cas de saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles.

Ces transactions, qu'elles concernent des biens neuf ou d'occasion, font intervenir des intermédiaires, tels que des entreprises (diagnostic immobilier, agence immobilière, société civile de placement immobilier, société civile immobilière, société foncière, etc.) ou des corps de métier (agent immobilier, expert, géomètre-expert, marchand de biens, négociateur immobilier, notaire, etc.).

Investissement

Le crédit immobilier permet ainsi, par emprunt auprès d'un établissement bancaire, de couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant.

Évolution des prix

Le marché de l'immobilier étant un marché où les prix sont fixés librement, entre les acheteurs et les vendeurs, ils ont tendance à fluctuer dans le temps en fonction de facteurs externes (conjoncture économique ou politique notamment).

L'analyse du comportement des marchés immobiliers sur de longues périodes, effectuée par le ministère chargé du logement[1], montre que l'évolution des prix :

  • a une croissance tendancielle très proche de celle du revenu moyen par ménage ;
  • est autocorrélée. Ainsi, un marché a des chances de baisser au cours d'une année N s'il baissait déjà au cours de l'année N-1. Réciproquement, si les prix augmentent au cours d'une année, il existe de fortes chances pour qu'ils augmentent à nouveau l'année suivante. Des périodes pluriannuelles de hausse succèdent donc, après des retournements du marché, à des périodes pluriannuelles de baisse des prix ;
  • est faiblement liée à l'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers, ce qui s'explique par les arbitrages entre des investissements immobiliers et obligataires ;
  • est faiblement corrélée au cours des marchés actions. En particulier, les périodes de krachs boursiers ne coïncident pas avec un comportement particulier du prix des logements ;
  • est faiblement liée à la taille du parc de logement.

Les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d'engouement, etc.

En France, les prix des loyers sont mesurés par un indice fourni par l'INSEE, l'indice de référence des loyers.

A Paris, l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne), relève une augmentation de 50 % entre 2001 et 2011[2].

Bulles et spéculation

La dimension spéculative du marché immobilier peut avoir une influence sur les prix, lorsqu'elle aboutit à la constitution d'une bulle immobilière.

Articles détaillés : Bulle immobilière et Spéculation immobilière.

Évaluation des prix

Article détaillé : Évaluation immobilière.

Outre les effets conjoncturels, les caractéristiques propres d'un bien ont une influence sur son prix. Celles-ci peuvent être intrinsèques au bien (facilité d'accès et d'aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), des éléments sentimentaux (biens de famille). Des phénomènes de rareté peuvent éventuellement être créés par des contraintes administratives de construction[3].

L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d'autres mesures reliées (taux d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l'appartement, etc.).

Importance de ce secteur économique

Patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que possèdent des agents économiques (ménages, sociétés financières, sociétés non financières,…). Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.

Les montants en jeu sont supérieurs à ceux des marchés financiers ou des matières premières.

En France, par exemple, le patrimoine immobilier représente 85 % des actifs non financiers de l’ensemble de l'économie et 95 % des actifs non financiers détenus par les ménages[4]. Il constitue 32 % des actifs de l’économie, et 68 % de tous les actifs détenus par les ménages[4].

Notes et références

  1. http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=138, "Le prix des logements sur longue période", septembre 2009
  2. http://www.lepost.fr/article/2011/10/31/2626420_loyers-a-paris-les-tarifs-ont-explose-de-50-en-dix-ans.html
  3. Vincent Bénard, "Le Logement, Crise publique, Remèdes privés" ISBN 978-2-87894-136-4
  4. a et b « Le patrimoine national en 2003 », INSEE première n° 1057, janvier 2006, INSEE

Voir aussi

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